Framtidenkoncernen följer de lagar, Aktiebolagslagen och Årsredovisningslagen, samt rekommendationer, Redovisningsrådets rekommendationer, som finns inom svensk redovisning.
Framtidenkoncernen har, för fastighetsföretagen, valt att följa den praxis som finns inom fastighetsbranschen genom att följa Sveriges finansanalytikers rekommendationer och Svenskt fastighetsindex. Detta innebär att driftsnetto är ett centralt mått i redovisningen.Övriga dotterföretags redovisning följer den praxis som gäller för respektive bransch.
Framtidenkoncernen har i enlighet med det beslut som fattades i kommunfullmäktige 1992 beslutat att varje fastighet, eller enhetlig grupp av fastigheter, ska vara en separat resultatenhet. Med resultat avses driftsnetto.
Framtidenkoncernen värderar årligen koncernens fastigheter enligt kassaflödesmodellen. Kassaflödesanalysen baseras på ett representativt driftsnetto för de nästkommande tio åren. driftssnettot nuvärdeberäknas tillsammans med restvärdet för att få fram fastighetens marknadsvärde. Kassaflödet inkluderar hyror, normaliserade driftss- och underhållskostnader samt verklig utgående fastighetsskatt. De finansiella betalningarna exkluderas eftersom finansieringen inte är intressant ur en värderingssynvinkel. Kapitalkostnaden ska täckas via de kalkylräntor som tillämpas vid diskontering av beräknade driftsnetton och restvärden.
De kalkylräntor och direktavkastningskrav som används för att nuvärdeberäkna kassaflödet och beräkna fastighetens restvärde, sätts med hänsyn till fastighetens risk och marknadsattraktivitet. Det innebär att hänsyn ska tas till efterfrågan och attraktivitet på respektive fastighet. I koncernen finns fastslagna värderingsområden som fastigheterna delas in i. A-, B- och C-lägen med undergrupper A1-5, B1-5, C1-3 där A1-läget representerar största efterfrågan medan C3 karaktäriseras av en lägre efterfrågan.
Värderingen ligger till grund för eventuella upp- eller nedskrivningar samt utgör ett mycket viktigt underlag i bland annat ratingfrågor. Värderingen kan därmed ge stora effekter i finansieringsvillkoren vilket i sin tur kan leda till stora resultateffekter.
Framtidenkoncernen fastställer årligen ett resultatkrav för fastighetsföretagen utifrån ovanstående värderingsmodell. Resultatkravet uttrycks i termer av ett driftsnettokrav, inklusive centrala kostnader och övriga intäkter/kostnader, för respektive företag baserat på summan av fastigheternas resultatkrav.
Resultatkravet för övriga företag baseras på en bedömning av respektive företags framtida verksamhet.
Framtidenkoncernen använder, för fastighetsbolagen, följande resultaträkning i den ekonomiska och finansiella uppföljningen. driftsnetto definieras enligt nedan.
Framtidenkoncernens dotterbolag styrs på två olika nivåer, driftsnetto (inkl. centrala kostnader) och resultat efter finansiella poster. driftsnetto avspeglar fastighetsförvaltningen medan resultat efter finansiella poster avspeglar företagets totala resultat.
Investeringspolicyn redovisar riktlinjer för investerings- och desinvesteringshandläggningen inom koncernen. Dessa riktlinjer ska ses som en ram för handläggningen av investeringar och leda till en likformig behandling av investerings- och desinvesteringsärenden i dotterbolagens styrelser respektive koncernstyrelsen. Med investering/desinvestering avses såväl underhålls- som ombyggnadsåtgärder i fastigheter, nyproduktion av fastigheter, förvärv eller försäljning av fastigheter samt förvärv eller försäljning av inventarier och övriga anläggningstillgångar.
Den långsiktiga investeringsplaneringen avseende åtgärder i fastighetsbeståndet utgör grunden för investeringshandläggningen. I underhållsplanen fastställer företagen behovet av underhålls- och ombyggnadsåtgärder för att utveckla och vidmakthålla befintliga fastigheter. Till detta kommer de planerade förändringarna i form av förvärv, försäljningar och nyproduktion. Underhållsplan ska upprättas av i koncernen ingående företag och ska omfatta en tidsperiod om minst fem år.
Underhålls- och investeringsplanerna övergår i en årlig investeringsbudget. Denna upprättas i samband med framtagandet av budget och verksamhetsplan. I investeringsbudgeten redovisas alla investeringar och desinvesteringar som är aktuella för beslut under budgetåret. Med investering i fastigheter avses såväl planerat underhåll som ombyggnadsinvesteringar, nyproduktion och förvärv.
Investeringsbudgeten delas upp så att projekt över 25 Mkr samt projekt mellan 10 – 25 Mkr specificeras och projekt under 10 Mkr redovisas som ett totalbelopp. I den ekonomiska budgeteringen redovisas de investeringar som planeras att genomföras under året, enligt tidigare beslut samt enligt årets investeringsbeslut. Dotterbolagens investeringsbudgetar godkänns genom beslut i Förvaltnings AB Framtiden styrelse i samband med ordinarie budgetbeslut. Investeringar och desinvesteringar överstigande 25 Mkr ska underställas koncernstyrelsen för separat beslut.
En lönsamhetsbedömning av fastighetsinvesteringar ska ske genom att, vid varje investeringstillfälle, en förtida värdering sker genom tillämpning av Framtidenkoncernens interna värderingsmodell. De vid detta tillfälle gällande parametrar för tillämpning av denna modell ska då tillämpas. Investeringen ska redovisas enligt koncernens kalkylmodell för Investeringsbegäran. Genomförande av investeringen ska ske under förutsättning att det på detta sätt beräknade värdet inte understiger investeringsbeloppet (värdet före investering plus investeringsbeloppet). Avsteg från detta kan endast ske med Förvaltnings AB Framtidens godkännande.
Beträffande nyinvesteringar och reinvesterinar i inventarier och övriga anläggningstillgångar ska lönsamhetsbedömning ske enligt praxis för den typen av tillgångar.
Samtliga investeringar ska beslutas i enlighet med den, för respektive företag, upprättade arbetsordning för styrelsen. I arbetsordningen fastslås de ramar och befogenheter som gäller för styrelse respektive verkställande direktör. Verkställande direktören delegerar befogenhet att fatta investeringsbeslut genom företagets attestordning. Investeringar och desinvesteringar överstigande 25 Mkr ska alltid behandlas av koncernstyrelsen.
Vid investering och desinvestering som, med hänsyn till verksamhetens art och omfattning, är betydande eller som inte beräknas uppfylla angivna ekonomiska krav, kan Förvaltnings AB Framtidens styrelse påkalla separat beslut i ärendet.
Förvaltnings AB Framtiden | Box 111, 401 21 Göteborg | Besöksadress: Åvägen 40 | 031-773 75 50Moderbolag i Framtidenkoncernen, helägd av Göteborgs Stad. Organisationsnummer 556012-6012
