Framtidenkoncernen följer de lagar, Aktiebolagslagen och Årsredovisningslagen, samt rekommendationer, Redovisningsrådets rekommendationer, som finns inom svensk redovisning. Koncernredovisningen upprättas sedan 1 januari 2007 enligt IFRS (International Finance Reporting Standards).
Framtidenkoncernen har, för fastighetsföretagen, valt att följa den praxis som finns inom fastighetsbranschen genom att följa Sveriges finansanalytikers rekommendationer och anvisningarna till Svenskt fastighetsindex. Detta innebär att driftsnetto är ett centralt mått i redovisningen.Övriga dotterföretags redovisning följer den praxis som gäller för respektive bransch.
Framtidenkoncernen har i enlighet med det beslut som fattades i kommunfullmäktige 1992 beslutat att varje fastighet, eller enhetlig grupp av fastigheter, ska vara en separat resultatenhet. Med resultat avses driftsnetto.
Framtidenkoncernen värderar årligen koncernens fastigheter enligt kassaflödesmodellen. Kassaflödesanalysen baseras på ett representativt driftsnetto för de nästkommande tio åren. Driftnettot nuvärdeberäknas tillsammans med restvärdet för att få fram fastighetens marknadsvärde. Kassaflödet inkluderar faktiska hyror och normaliserade drift- och underhållskostnader för år 1. För resterande kalkylperiod görs en marknadsbedömning av utvecklingen av hyror samt drift- och underhållskostnader jämte fastighetsskatt. De finansiella betalningarna exkluderas eftersom finansieringen inte är intressant ur en värderingssynvinkel. Kapitalkostnaden ska täckas via de kalkylräntor som tillämpas vid diskontering av beräknade driftsnetton och restvärden.
De kalkylräntor och direktavkastningskrav som används för att nuvärdesberäkna kassaflödet och beräkna fastighetens restvärde, sätts med hänsyn till fastighetens risk och marknadsattraktivitet. Det innebär att hänsyn ska tas till marknadens värdering av risk och möjligheter i respektive fastighet. I koncernen finns fastslagna värderingsområden som fastigheterna delas in i. A-, B- och C-lägen med undergrupper A1-5, B1-5, C1-3 där A1-läget representerar marknadens lägsta bedömning av risk medan C3 karaktäriseras av att marknaden bedömer läget som mest riskfyllt.
Värderingen ligger i koncernen till grund för det marknadsvärde som redovisas i koncernens balansräkning enligt IFRS. I dotterbolagen som redovisar enligt Årsredovisningslagen ligger värdet till grund för eventuella upp- eller nedskrivningar. Fastigheternas värde utgör också ett mycket viktigt underlag i bland annat ratingfrågor. Värderingen kan därmed ge stora effekter i finansieringsvillkoren vilket i sin tur kan leda till stora resultateffekter.
Framtidenkoncernen fastställer årligen ett resultatkrav för fastighetsföretagen utifrån ovanstående värderingsmodell. Resultatkravet utgår från det bedömda driftnettot som används i värderingarna, vilket är baserat på marknadens bedömning av respektive fastighets förmåga att generera resultat. För att beräkna resultatkravet läggs centrala kostnader samt övriga intäkter och kostnader till driftnettot.
Resultatkravet för övriga företag baseras på en bedömning av respektive företags framtida verksamhet.
Framtidenkoncernen använder, för fastighetsbolagen, följande resultaträkning i den ekonomiska och finansiella uppföljningen. Driftnetto och Fastighetsresultat definieras enligt nedan.
Resultaträkning (intern uppföljning)
Framtidenkoncernens dotterbolag styrs på två olika nivåer, fastighetsresultat (inkl. centrala kostnader) och resultat efter finansiella poster. Fastighetsresultat avspeglar fastighetsförvaltningen medan resultat efter finansiella poster avspeglar företagets totala resultat. I dotterbolagens externa resultaträkning ska de jämförelsestörande posterna redovisas på den rad som de tillhör. (Ex nedskrivningar redovisas på raden för avskrivningar.)
Nedanstående investeringspolicy redovisar riktlinjer för investerings- och desinvesteringshandläggningen inom koncernen. Dessa riktlinjer ska ses som en ram för handläggningen av investeringar och leda till en likformig behandling av investerings- och desinvesteringsärenden i dotterbolagens styrelser respektive koncernstyrelsen. Med investering avses åtgärder i fastigheterna som vanligtvis ger upphov till ett förbättrat ekonomiskt resultat under en viss tidsperiod. Investeringar kan både avse standardförbättrande åtgärder och åtgärder av underhållskaraktär.Med underhåll avses åtgärder som förbättrar fastighetens skick och kompenserar för förslitning, men som vidmakthåller fastighetens tekniska standard. Standardförbättrande åtgärder syftar till att höja fastighetens tekniska standard och/eller förbättra fastighetens funktion i något avseende.En investering ska delas upp i underhåll och standardförbättrande åtgärder. Att specificera vad som är standardförbättrande är väsentligt dels för möjligheten att erhålla hyreshöjningar för bostäder och dels för att fördela investeringen på aktivering respektive kostnadsföring.
Den långsiktiga investeringshandläggningen avseende åtgärder i fastighetsbeståndet utgör grunden för investeringshandläggningen. Till detta kommer de planerade förändringarna i form av förvärv, försäljningar och nyproduktion.I underhållsplanen fastställer företagen behovet av underhålls- och ombyggnadsåtgärder för att vidmakthålla befintliga fastigheter. Underhållsplan ska upprättas av i koncernen ingående företag och ska omfatta en tidsperiod om minst fem år.Investeringsplanerna övergår i en årlig investeringsbudget. Denna upprättas i samband med framtagandet av budget och verksamhetsplan. I budgeten redovisas alla investeringar och desinvesteringar som är aktuella för beslut under budgetåret.
Investeringsbudgeten delas upp så att projekt över 15 Mkr samt projekt mellan 10 – 15 Mkr specificeras och projekt under 10 Mkr redovisas som ett totalbelopp. I den ekonomiska budgeteringen redovisas de investeringar som planeras att genomföras under året, enligt tidigare beslut samt enligt årets investeringsbeslut. Dotterbolagens investeringsbudgetar godkänns genom beslut i Förvaltnings AB Framtiden styrelse i samband med ordinarie budgetbeslut. Investeringar och desinvesteringar överstigande 15 Mkr ska underställas koncernstyrelsen för separat beslut.
Vid varje investeringstillfälle ska en lönsamhetskalyl upprättas. Investeringsbeloppet ska delas upp i underhålls- respektive standardhöjande åtgärder. En lönsamhetsbedömning av investeringen ska redovisas enligt koncernens kalkylmodell för investeringsbegäran. Lönsamhetskalkylens parametrar kan komma att skilja sig från parametrarna i koncernens interna värderingsmodell. Till exempel kan vid lönsamhetsbedömningen ett annat avkastningskrav komma att krävas, beroende på koncernens finansiella kostnader vid det aktuella investeringstillfället. Det kan också finnas skäl för att anta ett annat kostnadsantagande, till exempel vid energibesparande åtgärder, än de schablonkostnader som ska användas vid marknadsvärderingen.Genomförande av investeringen ska ske under förutsättning att det på detta sätt beräknade värdet inte understiger investeringsbeloppet (värdet före investering plus investeringsbeloppet). Om investeringen avser ombyggnad av befintliga bostäder, krävs att den del av investeringen som avser standardförbättrande åtgärder täcks av förändringen i avkastningsvärdet. Avsteg från detta kan endast ske med Förvaltnings AB Framtidens godkännande.För att förhindra att ett eventuellt nedskrivningsbehov uppstår, ska en förtida marknadsvärdering utföras genom tillämpning av koncernens interna värderingsmodell. De vid detta tillfälle gällande parametrar för tillämpning av denna modell ska då tillämpas. Skulle ett nedskrivningsbehov uppstå, ska investeringen godkännas av Förvaltnings AB Framtiden.Beträffande nyinvesteringar och reinvesteringar i inventarier och övriga anläggningstillgångar ska lönsamhetsbedömning ske enligt praxis för den typen av tillgångar.
Samtliga investeringar ska beslutas i enlighet med den, för respektive företag, upprättade arbetsordningen för styrelsen. I arbetsordningen fastslås de ramar och befogenheter som gäller för styrelse respektive verkställande direktör. Verkställande direktören delegerar befogenhet att fatta investeringsbeslut genom företagets attestordning. Investeringar och desinvesteringar överstigande 15 Mkr ska alltid behandlas av koncernstyrelsen.
Vid investering och desinvestering som, med hänsyn till verksamhetens art och omfattning, är betydande eller som inte beräknas uppfylla angivna ekonomiska krav, kan Förvaltnings AB Framtidens styrelse påkalla separat beslut i ärendet.
Förvaltnings AB Framtiden | Box 111, 401 21 Göteborg | Besöksadress: Åvägen 40 | 031-773 75 50Moderbolag i Framtidenkoncernen, helägd av Göteborgs Stad. Organisationsnummer 556012-6012
